Aktuelle Rechtsprechung

Aktuelle Rechtssprechung zum Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Am 27.03.20 wurde im Bundesgesetzblatt das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht vom 27.03.20 veröffentlicht.

In Artikel 5 § 1 des Gesetztes wird Verbrauchern und Kleinstunternehmern das Recht eingeräumt, die Leistung im Rahmen von Dauerschuldverhältnissen (Mietverhältnisse sind nicht betroffen!) zu verweigern. Voraussetzung ist jeweils, dass es sich um ein Dauerschuldverhältnis handelt, der Verbraucher oder das Kleinstunternehmen auf Grund der derzeitigen Pandemie nicht in der Lage ist, seine Leistungen zu erbringen. Betroffen sind für den Verbraucher Verträge zur Deckung der Daseinsvorsorge (z.B. Leistungen der Grundversorgung wie Strom, Gas oder Telekommunikation), bei Kleinstunternehmen Verträge, die für die angemessene Fortsetzung des Erwerbsbetriebes notwendig sind.


Bezüglich der Mietverhältnisse regelt Artikel 5 § 2:

"Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen

1. Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 01.04.20 bis 30.06.20 trotz Fälligkeit der Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf die Auswirkungen der Covid-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen der Covid-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.

Von Abs. 1 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.

Die Regelungen gelten sowohl für Wohnraum als auch für gewerbliche Mietverhältnisse. Sofern also ein Mieter im Zeitraum vom 01.04.20 bis 30.06.20 mit seiner Miete in Zahlungsverzug gerät, sind sowohl die fristlose als auch die fristgemäße Kündigung ausgeschlossen, sofern der Mieter glaubhaft macht, dass die Nichtzahlung der Miete auf die Pandemie zurückzuführen ist. Die Glaubhaftmachung kann i.d.R. durch Urkunden oder eine eidesstattliche Versicherung erfolgen.

Die Möglichkeit, die bestehenden Zahlungsrückstände gerichtlich geltend zu machen, besteht weiter. Zahlungsklagen können dementsprechend erhoben werden. Sofern der Mieter bis zum 30.06.22 die Rückstände nicht ausgleicht, ist danach eine fristlose oder fristgemäße Kündigung möglich.

Auch eine fristgemäße Kündigung aus wichtigem Grund ist möglich, sofern der Vermieter durch die Nichtzahlung der Miete selbst erhebliche wirtschaftliche Nachteile erleidet."


In Artikel 2 § 6 des Gesetzes ist bestimmt, dass der Verwalter von Wohnungseigentümergemeinschaften bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt bleibt. Beschlossene Wirtschaftspläne gelten bis es neue Wirtschaftspläne gibt.

 

 

Mit Beschluss vom 18.07.19 hat das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass die Vorschriften zur sog. Mietpreisbremse verfassungsgemäß sind.


"Die mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz geschaffenen Vorschriften zur Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn im nicht preisgebundenen Wohnraum (sogenannte „Mietpreisbremse“) sind nicht verfassungswidrig. Sie verstoßen nicht gegen die Garantie des Eigentums, die Vertragsfreiheit oder den allgemeinen Gleichheitssatz. Dies hat die 3. Kammer des Ersten Senats mit heute veröffentlichtem Beschluss entschieden und eine Verfassungsbeschwerde gegen diese Bestimmungen einstimmig nicht zur Entscheidung angenommen. Zudem hat die Kammer zwei die Mietpreisbremse betreffende Vorlagen im Verfahren der konkreten Normenkontrolle einstimmig als unzulässig verworfen, weil das vorlegende Gericht sie nicht hinreichend begründet hat." (Pressemitteilung Nr. 56/2019 vom 20.08.19, Beschluss vom 18. Juli 2019)

Es ist davon auszugehen, dass zukünftig die Vorschriften über die sog. Mietpreisbremse, § 556 d ff. BGB, noch größere Bedeutung in der Praxis erlangen wird, zumal die Große Koalition sich darauf verständigt hat, die Mietpreisbremse bis zum Jahr 2025 zu verlängern. Darüber hinaus ist geplant, die Regelung über die Mietpreisbremse zu verschärfen, so dass unabhängig von der Rüge des Mieters Rückforderungsansprüche geltend gemacht werden können.

In diesem Zusammenhang sei daran erinnert, dass bereits mit dem sog. Mietrechtsanpassungsgesetz, das zum 01.01.19 in Kraft getreten ist, eine Verschärfung der Bestimmungen zur Mietpreisbremse erfolgte. In § 556 g BGB wurde ein Absatz 1.a) eingefügt, der den Vermieter verpflichtet, vor Abschluss des Mietvertrages Auskunft zu erteilen, sofern Ausnahmen vorliegen, die eine Überschreitung der grundsätzlich zu vereinbarenden Höchstmiete (ortsübliche Miete + 10 %) rechtfertigen. Dies betrifft insbesondere die Fälle, in denen der Vermieter vor Abschluss des Mietvertrages Modernisierungen durchgeführt hat (§ 556 e Abs. 2 BGB), eine erste Vermietung nach umfassender Modernisierung erfolgt (§ 556 f S. 2 BGB) oder die erstmalige Nutzung oder Vermietung nach dem 01.10.14 erfolgt (§ 556 f S. 1 BGB).

Kommt der Vermieter dieser Auskunftspflicht nicht nach, kann er höchstens die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete (ortsübliche Miete zzgl. 10 %) verlangen.

Am 23.02.2020 ist das Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (MietenWoG Bln) in Kraft getreten.

Bezüglich der Verfassungsgemäßheit des Gesetzes und dementsprechend seiner Geltung wie auch bezüglich der Auslegung sind die gerichtlichen Entscheidungen abzuwarten. Nach Auswertung der Literatur kann ich Ihnen folgende unverbindliche Handlungsempfehlung geben:

Das MietenWoG gilt nach § 1 des Gesetzes für Wohnraum mit Ausnahme

1. von öffentlich gefördertem Wohnungsbau,
2. von Wohnraum für den Mittel aus öffentlichen Mitteln gewährt wurde und der eine Mietpreisbindung unterliegt,
3. für Wohnraum der ab dem 01.01.14 erstmalig bezugsfertig wurde,
4. von Wohnraum in einem Wohnheim,
5. von Wohnraum den juristische Personen des öffentlichen Rechts oder anerkannter Privater Träger der Wohlfahrtspflege an Personen mit dringendem Wohnbedarf überlassen.

Das MietenWoG ist eine öffentlich-rechtliche Regelung, die nach der Gesetzesbegründung nicht unmittelbar in bereits bestehende oder nach Inkrafttreten des Gesetzes begründete Vertragsverhältnisse eingreifen soll. Dies führt dazu, dass während der Geltung des MietenWoG getroffene Vereinbarungen wirksam bleiben, allerdings nur in den durch das MietenWoG öffentlich-rechtlich verankerten Grenzen ausgeübt werden dürfen.


I. Zur rechtlich zulässigen Miete ab März 2020

§ 11 MietenWoG regelt die Ordnungswidrigkeiten, für die ein Bußgeld bis 500.000,00 € festgelegt werden kann. Im Einzelfall wird die Höhe der Geldbuße von dem Ausmaß des Verstoßes abhängen und von der Anzahl der einzelnen Verstöße gegen das MietenWoG.

Nach § 11 Abs. 1 Nr. 4 MietenWoG handelt ordnungswidrig, wer eine höhere als die in § 3 zulässige Miete fordert oder entgegennimmt.


§ 3 Abs. 1 MietenWoG bestimmt: "Vorbehaltlich der nachfolgenden Regelung ist eine Miete verboten, die die am 18.06.19 wirksam vereinbarte Miete überschreitet."

Erhöhte sich dementsprechend die Nettokaltmiete nach dem 18.06.19 z. B. auf Grund einer Mieterhöhung nach § 558 BGB oder auf Grund einer Modernisierung oder auf Grund einer Staffel oder Indexanpassung, so dürfen die Erhöhungsbeträge nach Inkrafttreten des Gesetzes, also schon im März 2020, weder gefordert noch entgegengenommen werden. Eine Ausnahme besteht bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung bis zu 1,00 € pro m².

Dies bedeutet, die Vermieter müssen in ihren Buchhaltungsprogramm die Soll-Stellung der Mieten anpassen, sofern sich die Miete nach dem 18.06.19 erhöht hat. Mietzahlungen der Mieter müssen die Vermieter teilweise zurückerstatten soweit die Zahlungen, die am 18.06.19 geschuldete Miete übersteigen. Die Vermieter dürfen die Erhöhungsbeträge auch nicht anmahnen oder einziehen. Die Mieter sollten darauf achten, dass sie auch von sich aus die Erhöhungsbeträge nicht an die Vermieter zahlen.

Beiden Vertragsparteien des Mietverhältnisses sollte bewusst sein, dass sich durch das MietenWoG die Miethöhe nicht verändert hat. Geändert hat sich lediglich der Betrag, den der Mieter zu zahlen verpflichtet und der Vermieter berechtigt ist, entgegenzunehmen.


II. Die Auskunftspflichten des Vermieters

Zunächst bestimmt § 3 Abs. 1 MietenWoG, dass die Vermieter dem Mieter unaufgefordert vor Abschluss eines neuen Mietvertrages und jederzeit auf Verlangen des zuständigen Bezirksamtes die Höhe der Stichtagsmiete (der Miete am 18.06.19) mitteilen müssen. Die Mitteilung muss schriftlich oder elektronisch erfolgen.

Darüber hinaus normiert § 6 Abs. 4 MietenWoG eine ganz allgemeine Auskunftspflicht. Danach sind die Vermieter verpflichtet, allen Mietern im Rahmen der Bestandsmietverhältnisse Auskunft zur Berechnung der Mietobergrenzen zu erteilen. Die Auskunft muss innerhalb von 2 Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes, mithin bis zum 24.04.20 erfolgen.

Im Rahmen der Auskunft nach § 6 MietenWoG, für die eine konkrete Form nicht vorgesehen ist, muss sowohl die Bezugsfertigkeit der Wohnung wie auch die Grundausstattung (mit oder ohne Bad, mit oder ohne Sammelheizung) mitgeteilt werden. Ferner ist dem Mieter mitzuteilen, ob die Wohnung in einem Gebäude liegt, das nicht mehr als zwei Wohnungen hat und ob eine moderne Ausstattung vorliegt. Von einer modernen Ausstattung ist auszugehen, wenn von nachfolgenden fünf Merkmalen drei vorliegen:

1. schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbarer Personenaufzug
2. Einbauküche
3. hochwertige Sanitärausstattung
4. hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Anzahl der Zimmer der Wohnung
5. Energieverbrauchskennwert von weniger 120 kWh (m²A).


Ferner ist die Wohnlage mitzuteilen. Da das Gesetz keine Angaben zu den Wohnlagen macht, ist auf das Datenmaterial zum Berliner Mietspiegel 2019 zurückzugreifen.


Vor Abschluss eines neuen Mietvertrages ist der Vermieter nicht nur verpflichtet, die Stichtagsmiete dem Mieter mitzuteilen, sondern auch die hier aufgeführten Auskunftspflichten zu erfüllen.


Wird die Auskunft nicht erteilt, so liegt nach § 11 Abs. 1 Nr. 2 und 3 eine Ordnungswidrigkeit vor, die mit einer Geldbuße geahndet werden kann.


Wurden in der Zeit vom 18.06.19 bis 22.02.20 Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, muss dies der IBB angezeigt werden.


III. Mietvertragsabschlüsse nach Inkrafttreten des MietenWoG

§ 11 Abs. 1 Nr. 4 MietenWoG bestimmt, dass es ordnungswidrig ist, eine Miete zu fordern oder entgegenzunehmen, die unzulässig hoch ist.

Die vom Mieter zu zahlende Miete bei Neuvermietung nach Inkrafttreten des Gesetzes muss jedenfalls der Regelung in § 4 des MietenWoG entsprechen. Danach kann nach Geltung des MietenWoG maximal bei Neuvermietung die am 18.06.19 geschuldete Miete vereinbart werden, es sei denn, die sich aus §§ 6, 7 MietenWoG ergebende Miete ist noch geringer. Dann gilt die geringere Miete.

Nachfolgend ein Beispiel für die Neuvermietung einer Wohnung im April 2020, Baualter 1920, mit Sammelheizung und Bad:

Die Miete zum 18.06.19 betrug 6,50 €/m². Diese Miete könnte verlangt werden bei der Neuvermietung, es sei denn, die sich aus § 6 MietenWoG ergebende Miete ist geringer. Dort ist eine Miete von 6,27 €/m² vorgesehen, die sich um 1,00 € erhöht, sofern eine moderne Ausstattung vorliegt. Ist dies nicht der Fall, darf maximal eine Miete von 6,27 €/m² vereinbart werden, da diese noch unter der Stichttagsmiete liegt.

Derzeit empfehlen die meisten Autoren in der Literatur den Vermietern, zwei Beträge für die Nettokaltmiete zu vereinbaren. Ein Betrag (den ich Betrag a) nenne) ist der Betrag, der unter Berücksichtigung der geltenden Vorschriften zur Mietpreisbremse (§ 556 d BGB) vereinbart werden darf, der andere Betrag (den ich nachfolgend Betrag b) nenne) ist die zulässige Miete nach dem dem MietenWoG. Die rechtliche Konstruktion sollte so gestaltet werden, dass der Betrag a) vertraglich geschuldet ist, während der Geltung des MietenWoG allerdings nur der Betrag b) gezahlt werden muss.

Einen praktikablen Formulierungsvorschlag findet man im Grundeigentum Heft 3 Seite 167.

Neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes, mithin Ende November 2020 tritt § 5 MietenWoG in Kraft. Dann können die Mieter eine Reduzierung der Miete im Rahmen der Bestandsmietverhältnisse verlangen, sofern die derzeit gezahlte Miete die nach §§ 6, 7 maximal zulässige Miete überschreitet.


Viele Vermieter sind derzeit bemüht, Wohnräume zu überlassen, ohne dass die Vorschriften für die Mietpreisbremse nach § 556 d ff. BGB und die Vorschriften zum MietenWoG Bln Anwendung finden. Sofern Sie eine Beratung über die bestehenden Möglichkeiten, insbesondere die Ausnahmevorschriften wünschen, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Im September 2018 wurde vom Bundeskabinett das sog. Mietrechtsanpassungsgesetz beschlossen. Das Gesetz tritt am 01.01.19 in Kraft.

In § 556g BGB wird ein Absatz 1 a) eingefügt, wonach der Vermieter verpflichtet ist, den Mieter über die Vormiete zu informieren. Die Auskunft muss vor Vertragsabschluss erfolgen ohne dafür personenidentifizierende Daten zu verwenden.

Unterbleibt die Auskunft, so kann sich der Vermieter im Rahmen einer Auseinandersetzung über die rechtlich zulässige Höchstmiete nicht darauf berufen, dass vor der Vermietung Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden. (§ 556 e Abs. 2 BGB und § 556 f Abs. 2 BGB) Die rechtlich zulässige Höchstmiete wird dann ermittelt, indem die ortsübliche Miete um 10 % erhöht wird.

Die Verpflichtung des Mieters, die rechtlich zulässige Miete zu rügen, entfällt.


Ferner sollen zukünftig in Gebieten mit angespanntem Wohnraum die Modernisierungskosten gekappt werden. Zunächst darf der Vermieter nicht mehr 11 % der Baukosten, sondern nur noch 8 % der Baukosten auf den Mieter umlegen.

Darüber hinaus werden die Modernisierungskosten der Höhe nach gekappt. In einem 6-Jahreszeitraum dürfen die Modernisierungskosten maximal 3,00 €/m² Wohnfläche betragen. Liegt die Miete vor Durchführung der Modernisierungsmaßnahme unter 7,00 €/m² Wohnfläche erfolgt sogar eine Kappung auf 2,00 €/m² Wohnfläche innerhalb von 6 Jahren.
Ferner wird ein vereinfachtes Modernisierungsverfahren eingeführt für das sich ein Vermieter entscheiden kann. In diesem Verfahren werden Kosten für ersparte Instandhaltungsmaßnahmen, die sog. fiktiven Instandhaltungskosten, pauschalisiert und in Höhe von 30 % vom Modernisierungsanteil abgezogen. Vorteilhaft für den Vermieter ist bei diesem vereinfachten Verfahren, dass sich der Mieter nicht auf das Vorliegen einer finanziellen Härte berufen kann. Der Vermieter kann allerdings dieses vereinfachte Verfahren nur wählen, wenn die Modernisierungskosten insgesamt 10.000,00 €/Wohnung nicht übersteigen. Macht der Vermieter von dem Verfahren Gebrauch, dürfen in einem 5-Jahreszeitraum keine weiteren Modernisierungsmaßnahmen mehr durchgeführt werden.


Ferner will der Gesetzgeber verhindern, dass durch Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen die Mieter veranlasst werden, die Mietverhältnisse aufzulösen. Es ist daher geplant, das "Herausmodernisieren" zukünftig als Ordnungswidrigkeit zu ahnden. Ferner soll es eine Pflichtverletzung des Vermieters darstellen, wenn Modernisierungsmaßnahmen ankündigt und nicht innerhalb eines Jahres ausgeführt werden. Dies kann zu Schadenersatzansprüchen führen.

Die tatsächliche Wohnfläche ist maßgebend.

Die Wohnfläche spielt im Mietvertragsverhältnis an drei Stellen eine wesentliche Rolle, bei den Mieterhöhungen zur Anpassung an die ortsübliche Miete gemäß § 558 BGB, bei Mieterhöhungen nach Modernisierung gemäß § 559 BGB und bei der Abrechnung der Betriebskosten. Im Zeitraum von 2006 bis 2015 hat der Bundesgerichtshof mehrfach entschieden, dass bei den oben genannten Mieterhöhungen und der Abrechnung der Betriebskosten auf die im Mietvertrag angegebene Fläche abzustellen ist, da dies eine Beschaffenheitsvereinbarung darstellen würde. Dies sollte jedenfalls dann gelten, wenn zwischen der tatsächlichen Wohnfläche und der vereinbarten Wohnfläche eine Differenz lag, die 10 % nicht überstieg.

Bereits mit Urteil vom 18.11.15 (VIII ZR 266/14, GE 2016, 49) hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung erneut geändert und entschieden, dass bei Mieterhöhungen nach dem Mietspiegel auf die tatsächliche Wohnfläche abzustellen sei.

Mit der jüngsten Entscheidung vom 30.05.18 (BGH VIII ZR 220/17, GE 2018, 856) hat der Bundesgerichtshof nunmehr entschieden, dass auch bei der Abrechnung der Betriebskosten grundsätzlich auf die tatsächliche Wohnfläche abgestellt werden müsse. Auf eine abweichende Vereinbarung im Mietvertrag kommt es dementsprechend auch bei der Abrechnung der Heiz- und Betriebskosten nicht mehr an.

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