Aktuelle Rechtsprechung

Aktuelle Rechtssprechung zum Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Leben in einer Mietwohnung zwei Mieter, die durch Ehe oder eine nichteheliche Lebensgemeinschaft verbunden sind, so ist für den Fall des Todes geklärt, dass der überlebende Mieter das Mietverhältnis nach Tod des anderen alleine fortsetzt, § 563 Abs. 1 BGB.

Trennen sich zwei Mieter und zieht einer aus der gemeinsamen Wohnung aus, so haftet er trotzdem für alle Ansprüche des Vermieters, oft noch viele Jahre und Jahrzehnte lang. Wird der in der Wohnung verbleibende Mieter zahlungsunfähig, so können erhebliche Forderungen entstehen, wovon der ausziehende Mieter häufig erst zu spät Kenntnis erlangt.


Die Trennung von Ehegatten:

Sind beide Mieter durch die Ehe verbunden, so steht den Mietern im Falle der Ehescheidung das Recht zu, selbst zu entscheiden, welcher der beiden Mieter das Mietverhältnis fortsetzt, § 1568 a BGB.

Besteht zwischen den Ehegatten Streit, so entscheidet das Familiengericht über die Zuweisung der Wohnung. Sind sich die Ehegatten einig, so können sie im Zusammenhang mit der Ehescheidung durch übereinstimmende Erklärung gegenüber dem Vermieter einseitig bestimmen, welcher Mieter das Mietverhältnis fortsetzen und welcher Mieter ausscheiden soll. Eine entsprechende Änderung der Mietvertragsparteien tritt allerdings nur dann ein, wenn die Ehescheidung rechtskräftig wird und die Erklärung innerhalb eines Jahres nach Rechtskraft dem Vermieter zugeht.

Möglich ist, dass durch die gerichtliche Zuweisung oder die Erklärung auch der Ehegatte das Mietverhältnis allein fortsetzt, der bisher gar nicht Mieter war.

Dem Vermieter steht ein Sonderkündigungsrecht zu, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ein wichtiger Grund wird bejaht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der in der Wohnung verbleibende Ehepartner den Hausfrieden stört oder die Mietsache beschädigen wird, wenn eine persönliche Feindschaft im Verhältnis zum Vermieter besteht oder im Falle eines anstößigen Lebenswandels. Dieses Sonderkündigungsrecht des Vermieters hat allerdings kaum praktische Relevanz.


Die Trennung von Lebenspartnern:

Sind die in der Wohnung lebenden Mieter keine Ehegatten, sondern bilden eine Wohngemeinschaft oder eine nichteheliche Lebensgemeinschaft, so wird der Mietvertrag zunächst mit beiden Mietern fortgesetzt, wenn einer aus der Wohnung auszieht. Der verbleibende Mieter wird häufig nach § 553 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Untermietgenehmigung haben. Wird eine solche grundlos vom Vermieter verweigert, macht sich der Vermieter schadenersatzpflichtig (der Schaden besteht im entgangenen Untermietzins, BGH Urteil vom 11.06.14, GE 2014, 998).

Auch der ausziehende Mieter haftet allerdings auf die volle Miete. Beide Mieter haften gesamtschuldnerisch nach § 426 Abs. 1 BGB.

In der Praxis sollte der ausziehende Mieter versuchen, seine Haftung aus dem Mietvertrag zu beenden. Da er einseitig nicht kündigen kann, wird regelmäßig beim Vermieter nachgefragt, ob der Vermieter einer Entlassung eines Mieters aus dem Mietverhältnis zustimmt.

Stimmt der Vermieter zu und sind sich auch beide Mieter einig, so kann durch dreiseitige Vereinbarung eine Entlassung eines Mieters aus dem Vertrag erfolgen. Der Vermieter wird eine solche Vereinbarung allerdings häufig ablehnen, da er sonst einen von zwei Schuldnern verliert.


Viele Mieter wissen nicht, dass sie auch eine Kündigung des Mietverhältnisses insgesamt erzwingen können. So haben sie auch ohne Mitwirkung des Vermieters die Möglichkeit, ihre Haftung wegen Mietforderungen zu beenden.

Das Rechtsverhältnis, welches zwischen zwei Mietern durch den gemeinschaftlichen Abschluss des Mietvertrages entsteht, kann als Gesellschaft bürgerlichen Rechts gemäß §§ 705 ff. BGB oder als Gemeinschaft gemäß §§ 741 ff. BGB eingeordnet werden. Während die Gemeinschaft eine Interessensgemeinschaft ohne konkreten Zweck darstellt, ist Wesensvoraussetzung der GbR die Verfolgung eines gemeinschaftlichen Zwecks. Der Zweck der gemeinschaftlichen Anmietung einer Wohnung liegt in deren gemeinschaftlicher Nutzung und in der Verwirklichung des Zusammenlebens (LG München, 25.09.91, WuM 1993, 611). Der Leitsatz der Entscheidung lautet:

"Nach Beendigung der nichtehelichen Lebensgemeinschaft kann ein Partner von dem anderen die Zustimmung zur Kündigung des gemeinschaftlichen Mietvertrages über die Wohnung verlangen."

Im gleichen Sinne entschied das Landgericht Köln mit Urteil vom 16.03.93:

"Der Mieter einer aus zwei Personen bestehenden Wohngemeinschaft kann die Zustimmung des anderen Wohnungsgemeinschafters zu der Kündigung des Mietvertrages verlangen. Der Auszug aus der gemeinsamen Wohnung ist regelmäßig eine konkludente Aufkündigung der eine BGB-Gesellschaft bildenden Wohngemeinschaft."

(WuM 1993, 613 mit Bezugnahme auf das Kammergericht Urteil vom 09.03.82, 14 U 2355/81 in NJW 1982, 1886, ebenso LG Berlin, ZK 63, Urteil vom 19.02.02, GE 2002, 738)

Schließlich entschied auch der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 16.03.05:

"Haben mehrere Mieter als Partner einer Lebens- oder Wohngemeinschaft gemeinsam eine Wohnung gemietet und zieht einer der Mieter aus, so wird diesem in der obergerichtlichen Rechtsprechung mit Recht ein Anspruch gegen den anderen Mieter eingeräumt, an der - für eine Beendigung des Mietverhältnisses grundsätzlich erforderlichen - gemeinsamen Kündigung mitzuwirken, sofern nicht berechtigte Interessen des anderen Mieters dem entgegenstehen." (GE 2005, 610)

Der Lebenspartner der aus einer Wohnung auszieht, sollte folglich eine Entlassung aus dem Mietvertrages anstreben. Lehnt der Vermieter eine dreiseitige Vereinbarung ab, sollte er den anderen Lebenspartner zu einer gemeinschaftlichen Kündigung zwingen.



Mit Urteil vom 18.11.2015, VIII ZR 266/14 (GE 2016, 49), hat der Bundesgerichtshof die Frage, ob bei einer Mieterhöhung die tatsächliche oder die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche zu berücksichtigen ist, neu entschieden. Grundsätzlich bleibt der Bundesgerichtshof bei der Auffassung, dass im Grundsatz die Angabe zur Wohnfläche im Mietvertrag eine Beschaffenheitsvereinbarung darstellt. Dies hat zur Folge, dass z. B. bei Mieterhöhungen nach Modernisierung oder bei Betriebskostenabrechnungen die im Mietvertrag angegebene Fläche und nicht die tatsächliche Wohnfläche maßgebend ist. Lediglich dann, wenn zwischen der tatsächlichen und der im Mietvertrag vereinbarten Fläche eine Differenz von mehr als 10 % besteht, kommt es auf die tatsächliche Wohnfläche an.

Auf die tatsächliche Wohnfläche kommt es auch dann an, wenn die Regelung im Mietvertrag ausdrücklich keine Beschaffenheitsvereinbarung darstellt. Der Bundesgerichtshof hat dies für den Fall entschieden, dass im Mietvertrag geregelt ist: "Die Größe der Wohnung beträgt ca. ... . Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume." (Regelung aus dem Wohnraummietvertrag des Grundeigentumsverlages Fassung 6/2010)


Die dargestellte rechtliche Konstruktion soll nun für Mieterhöhungen nach § 558 BGB keine Anwendung mehr finden. Bei Mieterhöhungen nach § 558 BGB (Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete) kommt es also zukünftig, unabhängig von der Gestaltung des Mietvertrages, auf die tatsächliche Wohnfläche an.

Insbesondere bei älteren Mietverträgen und bei Altbauwohnungen zeigt die Erfahrung, dass die tatsächliche Fläche größer ist als die im Mietvertrag ausgewiesene Fläche. Insoweit ist es angezeigt, bei Mieterhöhungen grundsätzlich die tatsächliche Wohnfläche zu überprüfen und zu Grunde zu legen.

Zulässige Miete bei Vertragsabschluss und Mietpreisüberhöhung

 

Ab dem 01.06.2015 gilt das Mietrechtsnovellierungsgesetz und damit di sogenannte "Mietpreisbremse".

Bereits am 28.04.2015 hat der Berliner Senat beschlossen, dass Berlin insgesamt als Gemeinde mit angespannten Wohnungsmarkt anzusehen ist, so dass nunmehr ab 01.06.15 die Mietpreisbremse in ganz Berlin gilt. Ob die verfassungsrechtlichen Bedenken gegen das Mietrechtsnovellierungsgesetz einerseits und gegen den Berliner Senatsbeschluss vom 28.04.2015 andererseits begründet sind, bleibt abzuwarten.

Nach § 556d BGB sind die Landesregierungen ermächtigt, die Miethöhe bei Abschluss neuer Mietverträge zu begrenzen, sofern

  • die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,
  • die durchschnittliche Mieterbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,
  • die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird oder
  • geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.

Der Berliner Senat hat angenommen, dass in Berlin diese Voraussetzungen vorliegen.

Damit gilt § 556d Abs. 1 BGB.

 

Bei Abschluss eines Mietvertrages über Wohnraum darf die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen.

 

Von der Vorschrift gibt es zahlreiche Ausnahmen:

Ausnahme für Neubauten

Bei Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt oder vermietet wurden, gibt es keine Beschränkungen der Miethöhe. Dies gilt bei der ersten Vermietung, wie auch bei allen Folgevermietungen. Die Regelung gilt auch für einzelne Wohnungen, die z. B. bei Ausbau des Dachgeschosses entstanden sind.

 

Ausnahme bei umfassender Modernisierung

Wurde die Wohnung unmittelbar vor der Vermietung umfassend modernisiert, so findet die Mietpreisbremse auf die anschließende Vermietung keine Anwendung, allerdings bei Folgevermietungen.

Nach der Gesetzesbegründung liegt eine "umfassende" Modernisierungsmaßnahme vor, wenn die Maßnahmen sich auf wesentliche Bereiche der Wohnung beziehen und die aufgewandten Kosten hierfür etwa 1/3 der Kosten eines vergleichbaren Neubaus der Wohnung betragen.

 

Berücksichtigung der Miethöhe des letzten Mieters

Nach § 556e Abs. 1 BGB kann eine höhere Miete als die ortsübliche Miete plus 10 % vereinbart werden, wenn der letzte Mieter schon eine Miete gezahlt hat, die oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete lag.

Liegt beispielsweise die ortsübliche Vergleichsmiete bei 6,00 €/qm und damit die rechtlich zulässige Höchstmiete nach der Mietpreisbremse bei 6,60 €/qm und hat der ausziehende Mieter bereits 7,00 €/qm gezahlt, können auch zukünftig 7,00 €/qm verlangt werden.

Maßgeblich ist die bisher gezahlte Miete des ausgezogenen Mieters ohne Berücksichtigung von Mietminderung und ohne Berücksichtigung von Mieterhöhungen innerhalb des letzten Jahres. Damit soll sichergestellt werden, dass der Vermieter mit den ausziehenden Mieter nicht noch die "Vormiete" erhöht, um der Mietpreisbremse zu entgehen.

 

Berücksichtigung der Miethöhe des letzten Mieters und eines Modernisierungszuschlages

Wurde die Wohnung innerhalb der vergangenen 3 Jahre vor der Neuvermietung modernisiert und wurde noch kein Modernisierungszuschlag erhoben (z. B. weil das Mietvertragsverhältnis endete oder der Vermieter darauf verzichtet hat oder die Maßnahme erst nach Auszug des Mieters erfolgte), so kann der Vermieter vom neuen Mieter den Modernisierungszuschlag verlangen.

Zieht also beispielsweise der alte Mieter aus und werden für 8.000,00 € neue Fenster eingebaut, so ermittelt sich ein Modernisierungszuschlag von (8.000,00 € Baukosten - fiktiver Instandsetzungskosten für die alten Fenster = 7.000,00 € x 11 % : 12 Monate = ) 64,17 €. Die monatliche Miete für den neuen Mieter ermittelt sich aus der ortsüblichen Vergleichsmiete plus 10 % zuzüglich 64,17 € "Modernisierungszuschlag".

 

§ 556g BGB regelt Rechtsfolgen bei Missachtung der Mietpreisbremse. Ein Verstoß stellt keine Ordnungswidrigkeit dar, sondern begründet lediglich ein Rückforderungsanspruch des Mieters.

Der Mieter kann allerdings vom Vermieter nur dann überhöhte Miete zurückverlangen, wenn er den Verstoß gegen die Mietpreisbremse in Textform rügt.

Auf Verlangen des Mieters ist der Vermieter auskunftspflichtig, sowohl bezüglich der Miete des Vormieters, als auch bezüglich etwaiger Modernisierungsmaßnahmen.

Bei Indexmietverträgen muss bei Vertragsabschluss die nach der Mietpreisbremse geschuldete Ausgangsmiete nach § 556e Abs. 1 BGB eingehalten werden (ortsübliche Miete plus 10 %). Danach gibt es keine Besonderheiten.

Bei Staffelmietverträgen muss jede Staffel auf seine Wirksamkeit hin überprüft werden. Liegt eine Staffel im unzulässigen Bereich (d. h. sie übersteigt die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 % oder die Miete des Vormieters), so ist sie teilweise unwirksam.

Rückforderungsansprüche verjähren in der Regelverjährungsfrist von 3 Jahren (nach vollen Kalenderjahren berechnet).

Das Wi­der­rufs­recht des Mie­ters bei Haus­tür­ge­schäf­ten

 

Mit der ge­setz­li­chen Re­ge­lung vom 13.06.14 hat der Ge­setz­ge­ber die Richt­li­nie 2011/83 der EU vom 25.10.11 im Deut­schen Recht um­ge­setzt und die Ver­brauchs­schutz­rech­te bei Haus­tür- und Fern­ab­satz­ge­schäf­ten neu ge­stal­tet. Die Prob­le­ma­tik ge­winnt in der täg­li­chen Pra­xis zu­neh­mend an Be­deu­tung, wes­halb ich auf fol­gen­des hin­wei­sen will:

 

Dem Mie­ter steht bei der Än­de­rung, Auf­he­bung oder Be­grün­dung ei­nes Miet­ver­hält­nis­ses ein Wi­der­rufs­recht zu, wenn es sich zum ei­nen um ei­nen Ver­brau­cher­ver­trag han­delt und zum an­de­ren der Ver­trag au­ßer­halb der Ge­schäfts­räu­me des Ver­mie­ters zu Stan­de kommt. (§§ 312, 312 b, 312 c, 312 g BGB)

 

Bei der Be­grün­dung von Miet­ver­hält­nis­sen steht dem Mie­ter aus­nahms­wei­se dann ein Wi­der­rufs­recht nicht zu, wenn der Mie­ter die Woh­nung vor Ver­trags­ab­schluss be­sich­tigt hat.

 

Ein Ver­brau­cher­ver­trag liegt vor, wenn der Ver­mie­ter sich durch ei­nen ge­werb­li­chen Ver­wal­ter ver­tre­ten lässt oder selbst Ei­gen­tü­mer meh­re­rer Woh­nun­gen ist (zu­min­dest mehr als 8 Woh­nungen füh­ren zur An­nah­me der Un­ter­neh­mer­ei­gen­schaft im Sin­ne des § 13 BGB, LG Walds­hut, ZMR 2009, 372; LG Köln, WuM 2009, 730).

 

Die Frist zur Er­klä­rung des Wi­der­rufs be­trägt 14 Ta­ge (§ 355 Abs. 2 BGB). Wird über das Wi­der­rufs­recht nicht be­lehrt, er­lischt das Wi­der­rufs­recht erst nach 12 Mo­na­ten und 14 Ta­gen. Durch den er­folg­ten Wi­der­ruf wird das Rechts­ge­schäft von An­fang an nich­tig. Nach § 357 Abs. 8 BGB er­hält der Ver­mie­ter im Re­gel­fall kei­nen Wert­er­satz für die von ihm er­brach­ten Leis­tun­gen.

 

Je­der Ver­mie­ter ist dem­ent­spre­chend gut be­ra­ten, wenn er Rechts­ge­schäf­te über die Be­grün­dung, Än­de­rung oder Auf­he­bung von Miet­ver­trags­ver­hält­nis­sen nur in den ei­ge­nen Ge­schäfts­räu­men ab­schließt. Ist dies im Ein­zel­fall nicht mög­lich, z.B. bei Ei­ni­gun­gen im Rah­men ei­ner Woh­nungs­rück­ga­be, soll­te ei­ne Wi­der­rufs­be­leh­rung er­fol­gen. An­sons­ten be­steht die Ge­fahr, dass durch die Aus­übung des Wi­der­rufs­rech­tes nach mehr als sechs Mo­na­ten die Nich­tig­keit des Rechts­ge­schäf­tes ein­tritt und die An­sprü­che des Ver­mie­ters zu die­sem Zeit­punkt schon der Ver­jäh­rung un­ter­lie­gen.

 

Urteil des BGH vom 18.03.2015, Az. VIII ZR 185/14

Der Bundesgerichtshof entschied mit Urteil vom 18.03.2015, Az.VIII ZR 185/14, dass die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter in all den Fällen unwirksam ist, in denen dem Mieter eine nicht komplett renovierte Wohnung überlassen wird.

Dem lag folgender Sachverhalt zugrunde:

In dem Mietvertrag vom 01.10.2002 vereinbarten die Parteien in § 4 Abs. 6 des Mietvertrages folgendes: "Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen."

Ferner war im Mietvertrag bestimmt, dass auf die Miete für die ersten zwei Monate verzichtet wird. Die Mieter wollten noch in drei Zimmern Malerarbeiten vornehmen.

Das Landgericht Berlin hat in der zweiten Instanz zum Az. 65 S 388/13 entschieden, dass die Mieter nicht verpflichtet waren, bei Beginn des Mietverhältnisses Malerarbeiten auszuführen. Die Abwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen scheiterte dementsprechend nicht an einer Verpflichtung zur Anfangsrenovierung. Das Landgericht hielt aber die Regelung in § 4 des Mietvertrages für wirksam, auch wenn die Wohnung nicht fachgerecht und komplett frisch renoviert war.

Nach dem unstreitigen Vortrag der Parteien waren in drei Zimmern noch Ausbesserungsarbeiten erforderlich, da der Vormieter die Schönheitsreparaturen nur streifig ausgeführt hatte.

In der mündlichen Verhandlung am 18.03.2015 zum Az. VIII ZR 185/14 wies der Vorsitzende des Bundesgerichtshofes, Herr Dr. Milger, darauf hin, dass sich der Senat die Entscheidung, die bereits im Jahr 1987 begründete Rechtsprechung zu ändern, nicht einfach machen werde.

Der Senat erläuterte, dass er bereits entschieden habe, dass bei der Auslegunng von mietvertraglichen Regelungen die kundenfeindlichste Auslegungsmöglichkeit zur berücksichtigen sei. Dies führe dazu, dass der Mieter, der eine zu 100 % abgewohnte Wohnung übernehme, gleichwohl eine komplette Renovierung der Wohnung schuldet, auch wenn während seiner Mietzeit keine erhebliche Verschlechterung der Dekoration entstanden sei. Eine solche Regelung beeinträchtigt die Rechte des Mieters entgegen Treu und Glauben unangemessen.

 

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes hat erhebliche Auswirkungen auf die Praxis, insbesondere  auf  die  Gestaltung von Mietverträgen.  Wird in Zukunft eine unrenovierte oder nur in Teilen frisch renovierte Wohnung vermietet, kann der Mieter nicht mehr wirksam verpflichtet werden, Schönheitsreparaturen zu übernehmen. Mit anderen Worten bedeutet dies, dass nur der Mieter überhaupt noch zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet werden kann, der eine komplett frisch renovierte Wohnung erhält.

Den Vermietern wird daher empfohlen, entweder frisch renovierte Wohnungen zu überlassen oder wenn dies im Einzelfalle nicht angezeigt ist, eine Regelung in den Mietvertrag aufzunehmen, wonach der Vermieter von der Ausführung der Schönheitsreparaturen freigestellt wird. Ansonsten muss der Vermieter damit rechnen, dass er selbst verpflichtet ist, die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit auszuführen.

Die Entscheidungsgründe für das Urteil des Bundesgerichtshofes liegen nicht vor. Da der Bundesgerichtshof allerdings kein Recht schafft, sondern nur anwendet, ist damit zu rechnen, dass die Entscheidung auch erhebliche Bedeutung auf bestehende Mietvertragsverhältnisse hat. Alle Schönheitsreparaturregelungen in Wohnraummietverträgen - unabhängig vom Wortlaut - sind unwirksam, wenn eine unrenovierte Wohnung überlassen wurde.

 

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