Möglichkeiten der Vertragsbefristung nach neuem Mietrecht

von Ferdinand Klasen

Ausdruck des sozialen Mietrechtes ist es, dem Wohnungsmieter die grundsätzliche Möglichkeit zu eröffnen, seine Wohnung unbefristet nutzen und auch selbst bestimmen zu dürfen, zu welchem Zeitpunkt sein Mietver-hältnis enden soll. Gegen beide Grundsätze hatte die Wohnungswirtschaft schon frühzeitig Bedenken vorge-bracht. Nach altem Recht konnten Zeitmietverträge als sogenannte einfache, wie auch qualifizierte Zeitverträge wirksam abgeschlossen werden. Ebenso war nach der Rechtsprechung anerkannt, dass eine sogenannte Kündi-gungssperre zumindest bis zur Dauer von 4 Jahren wirksam war. Das neue Recht führt zu erheblichen Änderungen.

Einfacher Zeitmietvertrag
Als sogenannten einfachen Zeitmietvertrag bezeichnet man jene Verträge, in denen die Parteien lediglich eine feste Laufzeit vereinbaren, so, wenn es z. B. heißt: „Das Mietverhältnis beginnt am 01.01.2001 und endet am 31.12.2004.“ Sofern in diesem Vertrag die Gründe für eine solche zeitliche Befristung nicht aufgeführt sind, spricht man von einem sogenannten einfachen Zeitvertrag. Ein Mieter hat es hierbei durch sorgfältige Fristen-beachtung in der Hand, den Vertrag auf unbestimmte Zeit zu verlängern. Er muss lediglich mindestens 2 Mo-nate vor regulärem Ablauf schriftlich und nachweisbar gegenüber seinem Vermieter die Fortsetzung des Miet-verhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen.
Nach dem neuen Recht sind solche einfachen Zeitverträge nicht mehr möglich. Werden sie gleichwohl so abge-schlossen, gelten sie automatisch als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen; der Mieter muss also nicht mehr von seinem Vermieter dies ausdrücklich verlangen. Bei bereits vor dem 1. September abgeschlossenen einfachen Zeitverträgen gilt jedoch noch die alte Regelung weiter, so dass solche Mieter nach wie vor die 2-Monats-Frist mit entsprechender Erklärung zu beachten haben.

Qualifizierter Zeitmietvertrag
Von qualifizierten Zeitverträgen spricht man, wenn die vom Gesetz normierten Gründe für die zeitliche Be-grenzung bereits in dem Mietvertrag festgehalten sind, so z. B. der Satz zu finden ist: „Der Mietvertrag wird deshalb auf 4 Jahre begrenzt, weil nach Ablauf der Mietzeit der Vermieter die Wohnung für seine dann volljäh-rige Tochter benötigt (Eigenbedarf)“. Das Gesetz kannte darüber hinaus noch 2 weitere Begrenzungsgründe, nämlich umfangreiche Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten in den Räumen, die ein Verbleiben des Mieters nicht zulassen und die Nutzung als Dienstwohnung für eigene Mitarbeiter.
Nach neuem Recht ist nur noch der sogenannte qualifizierte Zeitmietvertrag, und dass auch in modifizierter Form möglich. § 575 BGB n.F. behält die bisherigen Begrenzungsgründe im wesentlichen bei, stellt aber klar, dass nunmehr auch auf eine längere Dauer als 5 Jahre ein solcher Zeitvertrag abgeschlossen werden kann. Der Mieter kann jetzt vom Vermieter frühestens 4 Monate vor Ablauf die Auskunft verlangen, ob der bei Vertrags-abschluss genannte Befristungsgrund noch besteht. Für die Auskunft wird dem Vermieter 1 Monat eingeräumt. Antwortet er nicht, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, antwortet er verspätet, so ver-längert sich das Mietverhältnis um diesen Verspätungszeitraum.

Kündigungssperre
Aus der bisherigen Vorschrift über die Staffelmiete im Miethöhegesetz las die Rechtsprechung bisher die all-gemeine Möglichkeit, Sperrfristen für eine Mieterkündigung zumindest bis zur Dauer von 4 Jahren wirksam zu vereinbaren. Ob dies auch vor dem neuen Recht Bestand hat, ist schon jetzt strittig. Das neue Gesetz bestimmt, dass zu Lasten des Mieters gehende Abweichungen von der neuen Kündigungsregelung unwirksam sind. Zugleich ist in der jetzt in § 557 a BGB n.F. geregelten Staffelmiete wiederum die gleiche Kündigungssperrfrist zu finden. Die bisherigen Literaturmeinungen sehen hierin aber nicht mehr einen allgemein zu übertragenden Grundsatz, sondern eine allein auf die Staffelvereinbarung bezogene Sonderregelung. Dies führt zu dem etwas kuriosen Ergebnis, dass wirksam eine Kündigungssperrfrist nur noch im Zusammenhang mit einer Staffelmiet-vereinbarung getroffen werden kann.


Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin mit dem Tätigkeitsschwerpunkt im Mietrecht

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