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Der Insolvenzverwalter kann Rückzahlungen nach § 133 InsO verlangen

Schließt der Vermieter mit dem Mieter eine Ratenzahlungsvereinbarung und wird später über das Vermögen des Mieters das Verbraucherinsolvenzverfahren eröffnet, so besteht für den Vermieter die Gefahr, dass er die geleisteten Raten zurück zahlen muss.

Nach § 133 Abs. 1 InsO kann der Insolvenzverwalter im Rahmen des Insolvenzverfahrens die Zahlungen anfechten und Rückzahlung an ihn verlangen, wenn der Vermieter als Gläubiger im Zeitpunkt der Fälligkeit der Mietzahlung weiß, dass der Mieter als Schuldner nicht in der Lage ist oder voraussichtlich nicht sein wird, die bestehenden Zahlungsverpflichtungen im Wesentlichen zu erfüllen. Dann weiß der Vermieter in der Regel auch, dass die Rechtshandlungen des Schuldners die übrigen Gläubiger benachteiligen (vgl. insoweit BGH NZI 2009, 168).

Bei Vorliegen folgender Voraussetzungen droht die Rückzahlung

Der Mieter zahlt aufgrund einer Ratenzahlungsvereinbarung.
Freiwillige Zahlungen des Schuldners stellen Rechtshandlungen des Schuldners dar, nicht hingegen Zahlungen, die im Rahmen der Zwangsvollstreckung durch den  Gerichtsvollzieher erfolgen, dann besteht für den Vermieter kein Risiko.

• Der Mieter zahlt an den Vermieter trotz seiner Zahlungsunfähigkeit.
  Zahlt der Mieter an einen Gläubiger/Vermieter, so hat er regelmäßig den Vorsatz, die anderen Gläubiger zu benachteiligen.
• Der Vermieter kennt die Umstände, die zwingend auf eine drohende Zahlungsunfähigkeit
  des Mieters hinweisen. Die Kenntnis des Vermieters indiziert den Benachteiligungsvorsatz des Schuldners und die Benachteiligung der Gläubiger.
• Der Insolvenzverwalter fechtet die Zahlung nach  § 133 Abs. 1 Satz 1 InsO an, wozu er grundsätzlich verpflichtet ist.

Von Ratenzahlungsvereinbarungen mit nicht mehr zahlungsfähigen Mietern ist daher dringend abzuraten.

Insoweit verweise ich auch auf die Entscheidung des OLG Dresden vom 30.07.14, Az: 13 U 461/14 (NZI 2014, 923), dessen Leitsätze lauten:

"1. Ein Schuldner, der zahlungsunfähig ist und seine Zahlungsunfähigkeit kennt, handelt in aller Regel mit Benachteiligungsvorsatz, wenn er Rechtshandlungen    vornimmt.

2. Nimmt der (Zwangs-)Verwalter als Vermieter Zahlungen seines Mieters ein, obwohl er gewusst hat oder wissen musste, dass der Mieter zahlungsunfähig war, ist er im Falle einer Insolvenzanfechtung durch die Gläubiger zur Rückgewähr des Erlangten verpflichtet."

Das Urteil bezieht sich auf eine Ratenzahlungsvereinbarung, die nach Ausbleiben mehrerer Monatsmieten abgeschlossen wurde. In dem Urteil heißt es diesbezüglich: "Bereits dieser über mehrere Monate andauernde Zahlungsausfall erlaubt einen Rückschluss auf die Kenntnis des Beklagten (= Vermieter) im Sinne des § 133 Abs. 1 Satz 2 InsO."

Da Zahlungen, die im Rahmen der Zwangsvollstreckung beigetrieben werden, nicht anfechtbar sind und insoweit kein Risiko der Rückzahlung besteht, ist im Einzelfall zu prüfen, ob statt der mit Risiken behafteten Ratenzahlungsvereinbarung die Zwangsvollstreckung versucht wird.