Aktuelle Rechtsprechung
Aktuelle Rechtssprechung zum Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
- Details
Urteil des BGH vom 18.03.2015, Az. VIII ZR 185/14
Der Bundesgerichtshof entschied mit Urteil vom 18.03.2015, Az.VIII ZR 185/14, dass die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter in all den Fällen unwirksam ist, in denen dem Mieter eine nicht komplett renovierte Wohnung überlassen wird.
Dem lag folgender Sachverhalt zugrunde:
In dem Mietvertrag vom 01.10.2002 vereinbarten die Parteien in § 4 Abs. 6 des Mietvertrages folgendes: "Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen."
Ferner war im Mietvertrag bestimmt, dass auf die Miete für die ersten zwei Monate verzichtet wird. Die Mieter wollten noch in drei Zimmern Malerarbeiten vornehmen.
Das Landgericht Berlin hat in der zweiten Instanz zum Az. 65 S 388/13 entschieden, dass die Mieter nicht verpflichtet waren, bei Beginn des Mietverhältnisses Malerarbeiten auszuführen. Die Abwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen scheiterte dementsprechend nicht an einer Verpflichtung zur Anfangsrenovierung. Das Landgericht hielt aber die Regelung in § 4 des Mietvertrages für wirksam, auch wenn die Wohnung nicht fachgerecht und komplett frisch renoviert war.
Nach dem unstreitigen Vortrag der Parteien waren in drei Zimmern noch Ausbesserungsarbeiten erforderlich, da der Vormieter die Schönheitsreparaturen nur streifig ausgeführt hatte.
In der mündlichen Verhandlung am 18.03.2015 zum Az. VIII ZR 185/14 wies der Vorsitzende des Bundesgerichtshofes, Herr Dr. Milger, darauf hin, dass sich der Senat die Entscheidung, die bereits im Jahr 1987 begründete Rechtsprechung zu ändern, nicht einfach machen werde.
Der Senat erläuterte, dass er bereits entschieden habe, dass bei der Auslegunng von mietvertraglichen Regelungen die kundenfeindlichste Auslegungsmöglichkeit zur berücksichtigen sei. Dies führe dazu, dass der Mieter, der eine zu 100 % abgewohnte Wohnung übernehme, gleichwohl eine komplette Renovierung der Wohnung schuldet, auch wenn während seiner Mietzeit keine erhebliche Verschlechterung der Dekoration entstanden sei. Eine solche Regelung beeinträchtigt die Rechte des Mieters entgegen Treu und Glauben unangemessen.
Â
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes hat erhebliche Auswirkungen auf die Praxis, insbesondere auf die Gestaltung von Mietverträgen. Wird in Zukunft eine unrenovierte oder nur in Teilen frisch renovierte Wohnung vermietet, kann der Mieter nicht mehr wirksam verpflichtet werden, Schönheitsreparaturen zu übernehmen. Mit anderen Worten bedeutet dies, dass nur der Mieter überhaupt noch zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet werden kann, der eine komplett frisch renovierte Wohnung erhält.
Den Vermietern wird daher empfohlen, entweder frisch renovierte Wohnungen zu überlassen oder wenn dies im Einzelfalle nicht angezeigt ist, eine Regelung in den Mietvertrag aufzunehmen, wonach der Vermieter von der Ausführung der Schönheitsreparaturen freigestellt wird. Ansonsten muss der Vermieter damit rechnen, dass er selbst verpflichtet ist, die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit auszuführen.
Die Entscheidungsgründe für das Urteil des Bundesgerichtshofes liegen nicht vor. Da der Bundesgerichtshof allerdings kein Recht schafft, sondern nur anwendet, ist damit zu rechnen, dass die Entscheidung auch erhebliche Bedeutung auf bestehende Mietvertragsverhältnisse hat. Alle Schönheitsreparaturregelungen in Wohnraummietverträgen - unabhängig vom Wortlaut - sind unwirksam, wenn eine unrenovierte Wohnung überlassen wurde.
Â
- Details
Â
Der Insolvenzverwalter kann Rückzahlungen nach § 133 InsO verlangen
Schließt der Vermieter mit dem Mieter eine Ratenzahlungsvereinbarung und wird später über das Vermögen des Mieters das Verbraucherinsolvenzverfahren eröffnet, so besteht für den Vermieter die Gefahr, dass er die geleisteten Raten zurück zahlen muss.
Nach § 133 Abs. 1 InsO kann der Insolvenzverwalter im Rahmen des Insolvenzverfahrens die Zahlungen anfechten und Rückzahlung an ihn verlangen, wenn der Vermieter als Gläubiger im Zeitpunkt der Fälligkeit der Mietzahlung weiß, dass der Mieter als Schuldner nicht in der Lage ist oder voraussichtlich nicht sein wird, die bestehenden Zahlungsverpflichtungen im Wesentlichen zu erfüllen. Dann weiß der Vermieter in der Regel auch, dass die Rechtshandlungen des Schuldners die übrigen Gläubiger benachteiligen (vgl. insoweit BGH NZI 2009, 168).
Bei Vorliegen folgender Voraussetzungen droht die Rückzahlung
Der Mieter zahlt aufgrund einer Ratenzahlungsvereinbarung.
Freiwillige Zahlungen des Schuldners stellen Rechtshandlungen des Schuldners dar, nicht hingegen Zahlungen, die im Rahmen der Zwangsvollstreckung durch den Gerichtsvollzieher erfolgen, dann besteht für den Vermieter kein Risiko.
- Der Mieter zahlt an den Vermieter trotz seiner Zahlungsunfähigkeit.
Zahlt der Mieter an einen Gläubiger/Vermieter, so hat er regelmäßig den Vorsatz, die anderen Gläubiger zu benachteiligen. - Der Vermieter kennt die Umstände, die zwingend auf eine drohende Zahlungsunfähigkeit
des Mieters hinweisen. Die Kenntnis des Vermieters indiziert den Benachteiligungsvorsatz des Schuldners und die Benachteiligung der Gläubiger. - Der Insolvenzverwalter fechtet die Zahlung nach § 133 Abs. 1 Satz 1 InsO an, wozu er grundsätzlich verpflichtet ist.
Von Ratenzahlungsvereinbarungen mit nicht mehr zahlungsfähigen Mietern ist daher dringend abzuraten.
Insoweit verweise ich auch auf die Entscheidung des OLG Dresden vom 30.07.14, Az: 13 U 461/14 (NZI 2014, 923), dessen Leitsätze lauten:
"1. Ein Schuldner, der zahlungsunfähig ist und seine Zahlungsunfähigkeit kennt, handelt in aller Regel mit Benachteiligungsvorsatz, wenn er Rechtshandlungen   vornimmt.
2. Nimmt der (Zwangs-)Verwalter als Vermieter Zahlungen seines Mieters ein, obwohl er gewusst hat oder wissen musste, dass der Mieter zahlungsunfähig war, ist er im Falle einer Insolvenzanfechtung durch die Gläubiger zur Rückgewähr des Erlangten verpflichtet."
Das Urteil bezieht sich auf eine Ratenzahlungsvereinbarung, die nach Ausbleiben mehrerer Monatsmieten abgeschlossen wurde. In dem Urteil heißt es diesbezüglich: "Bereits dieser über mehrere Monate andauernde Zahlungsausfall erlaubt einen Rückschluss auf die Kenntnis des Beklagten (= Vermieter) im Sinne des § 133 Abs. 1 Satz 2 InsO."
Da Zahlungen, die im Rahmen der Zwangsvollstreckung beigetrieben werden, nicht anfechtbar sind und insoweit kein Risiko der Rückzahlung besteht, ist im Einzelfall zu prüfen, ob statt der mit Risiken behafteten Ratenzahlungsvereinbarung die Zwangsvollstreckung versucht wird.
Â
- Details
Am 23.05.13 wurde in Berlin der neue Mietspiegel veröffentlicht. In der Folge werden viele Vermieter bemüht sein, die vertraglich vereinbarte Miete durch einseitige Mieterhöhung nach § 558 BGB auf die ortsübliche Miete anzupassen.
Wenige Tage zuvor hat der Berliner Senat von der Ermächtigungsgrundlage des § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB Gebrauch gemacht und durch eine "Kappungsgrenzen-Verordnung" vom 07.05.13 die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen nach § 558 BGB von 20 % auf 15 % reduziert.
- Details
Nach § 543 Abs. 2 BGB kann der Vermieter fristlos und nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB fristgemäß kündigen, wenn der Mieter die Miete nicht in voller Höhe zahlt und über mehrere Monate ein Rückstand von zwei Monatsmieten entsteht oder in zwei aufeinander folgenden Monaten ein Rückstand von mehr als einer Miete. Kündigt der Vermieter vorsorglich auch fristgemäß, so hilft es dem Mieter auch nicht, wenn er nachträglich den Rückstand ausgleicht, die fristgemäße Kündigung führt in der Regel zur Beendigung des Vertragsverhältnisses.
- Details
1. Die Vereinbarung der Umlage der Betriebskosten
2. Die Abrechnung der Betriebskosten
3. Die Einhaltung der Abrechnungsfrist durch eine formal
   wirksame Abrechnung
4. Die Einwendungen des Mieters gegen die materielle
   Begründetheit der Abrechnung
5. Der Ausschluss von Einwendungen des Mieters
6. Vorauszahlungen auf die Betriebskosten
7. Betriebskosten in der Insolvenz