Die tatsächliche Wohnfläche ist maßgebend.

Die Wohnfläche spielt im Mietvertragsverhältnis an drei Stellen eine wesentliche Rolle, bei den Mieterhöhungen zur Anpassung an die ortsübliche Miete gemäß § 558 BGB, bei Mieterhöhungen nach Modernisierung gemäß § 559 BGB und bei der Abrechnung der Betriebskosten. Im Zeitraum von 2006 bis 2015 hat der Bundesgerichtshof mehrfach entschieden, dass bei den oben genannten Mieterhöhungen und der Abrechnung der Betriebskosten auf die im Mietvertrag angegebene Fläche abzustellen ist, da dies eine Beschaffenheitsvereinbarung darstellen würde. Dies sollte jedenfalls dann gelten, wenn zwischen der tatsächlichen Wohnfläche und der vereinbarten Wohnfläche eine Differenz lag, die 10 % nicht überstieg.

Bereits mit Urteil vom 18.11.15 (VIII ZR 266/14, GE 2016, 49) hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung erneut geändert und entschieden, dass bei Mieterhöhungen nach dem Mietspiegel auf die tatsächliche Wohnfläche abzustellen sei.

Mit der jüngsten Entscheidung vom 30.05.18 (BGH VIII ZR 220/17, GE 2018, 856) hat der Bundesgerichtshof nunmehr entschieden, dass auch bei der Abrechnung der Betriebskosten grundsätzlich auf die tatsächliche Wohnfläche abgestellt werden müsse. Auf eine abweichende Vereinbarung im Mietvertrag kommt es dementsprechend auch bei der Abrechnung der Heiz- und Betriebskosten nicht mehr an.

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