Mit Urteil vom 18.11.2015, VIII ZR 266/14 (GE 2016, 49), hat der Bundesgerichtshof die Frage, ob bei einer Mieterhöhung die tatsächliche oder die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche zu berücksichtigen ist, neu entschieden. Grundsätzlich bleibt der Bundesgerichtshof bei der Auffassung, dass im Grundsatz die Angabe zur Wohnfläche im Mietvertrag eine Beschaffenheitsvereinbarung darstellt. Dies hat zur Folge, dass z. B. bei Mieterhöhungen nach Modernisierung oder bei Betriebskostenabrechnungen die im Mietvertrag angegebene Fläche und nicht die tatsächliche Wohnfläche maßgebend ist. Lediglich dann, wenn zwischen der tatsächlichen und der im Mietvertrag vereinbarten Fläche eine Differenz von mehr als 10 % besteht, kommt es auf die tatsächliche Wohnfläche an.

Auf die tatsächliche Wohnfläche kommt es auch dann an, wenn die Regelung im Mietvertrag ausdrücklich keine Beschaffenheitsvereinbarung darstellt. Der Bundesgerichtshof hat dies für den Fall entschieden, dass im Mietvertrag geregelt ist: "Die Größe der Wohnung beträgt ca. ... . Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume." (Regelung aus dem Wohnraummietvertrag des Grundeigentumsverlages Fassung 6/2010)


Die dargestellte rechtliche Konstruktion soll nun für Mieterhöhungen nach § 558 BGB keine Anwendung mehr finden. Bei Mieterhöhungen nach § 558 BGB (Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete) kommt es also zukünftig, unabhängig von der Gestaltung des Mietvertrages, auf die tatsächliche Wohnfläche an.

Insbesondere bei älteren Mietverträgen und bei Altbauwohnungen zeigt die Erfahrung, dass die tatsächliche Fläche größer ist als die im Mietvertrag ausgewiesene Fläche. Insoweit ist es angezeigt, bei Mieterhöhungen grundsätzlich die tatsächliche Wohnfläche zu überprüfen und zu Grunde zu legen.

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