Zulässige Miete bei Vertragsabschluss und Mietpreisüberhöhung

 

Ab dem 01.06.2015 gilt das Mietrechtsnovellierungsgesetz und damit di sogenannte "Mietpreisbremse".

Bereits am 28.04.2015 hat der Berliner Senat beschlossen, dass Berlin insgesamt als Gemeinde mit angespannten Wohnungsmarkt anzusehen ist, so dass nunmehr ab 01.06.15 die Mietpreisbremse in ganz Berlin gilt. Ob die verfassungsrechtlichen Bedenken gegen das Mietrechtsnovellierungsgesetz einerseits und gegen den Berliner Senatsbeschluss vom 28.04.2015 andererseits begründet sind, bleibt abzuwarten.

Nach § 556d BGB sind die Landesregierungen ermächtigt, die Miethöhe bei Abschluss neuer Mietverträge zu begrenzen, sofern

  • die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,
  • die durchschnittliche Mieterbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,
  • die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird oder
  • geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.

Der Berliner Senat hat angenommen, dass in Berlin diese Voraussetzungen vorliegen.

Damit gilt § 556d Abs. 1 BGB.

 

Bei Abschluss eines Mietvertrages über Wohnraum darf die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen.

 

Von der Vorschrift gibt es zahlreiche Ausnahmen:

Ausnahme für Neubauten

Bei Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt oder vermietet wurden, gibt es keine Beschränkungen der Miethöhe. Dies gilt bei der ersten Vermietung, wie auch bei allen Folgevermietungen. Die Regelung gilt auch für einzelne Wohnungen, die z. B. bei Ausbau des Dachgeschosses entstanden sind.

 

Ausnahme bei umfassender Modernisierung

Wurde die Wohnung unmittelbar vor der Vermietung umfassend modernisiert, so findet die Mietpreisbremse auf die anschließende Vermietung keine Anwendung, allerdings bei Folgevermietungen.

Nach der Gesetzesbegründung liegt eine "umfassende" Modernisierungsmaßnahme vor, wenn die Maßnahmen sich auf wesentliche Bereiche der Wohnung beziehen und die aufgewandten Kosten hierfür etwa 1/3 der Kosten eines vergleichbaren Neubaus der Wohnung betragen.

 

Berücksichtigung der Miethöhe des letzten Mieters

Nach § 556e Abs. 1 BGB kann eine höhere Miete als die ortsübliche Miete plus 10 % vereinbart werden, wenn der letzte Mieter schon eine Miete gezahlt hat, die oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete lag.

Liegt beispielsweise die ortsübliche Vergleichsmiete bei 6,00 €/qm und damit die rechtlich zulässige Höchstmiete nach der Mietpreisbremse bei 6,60 €/qm und hat der ausziehende Mieter bereits 7,00 €/qm gezahlt, können auch zukünftig 7,00 €/qm verlangt werden.

Maßgeblich ist die bisher gezahlte Miete des ausgezogenen Mieters ohne Berücksichtigung von Mietminderung und ohne Berücksichtigung von Mieterhöhungen innerhalb des letzten Jahres. Damit soll sichergestellt werden, dass der Vermieter mit den ausziehenden Mieter nicht noch die "Vormiete" erhöht, um der Mietpreisbremse zu entgehen.

 

Berücksichtigung der Miethöhe des letzten Mieters und eines Modernisierungszuschlages

Wurde die Wohnung innerhalb der vergangenen 3 Jahre vor der Neuvermietung modernisiert und wurde noch kein Modernisierungszuschlag erhoben (z. B. weil das Mietvertragsverhältnis endete oder der Vermieter darauf verzichtet hat oder die Maßnahme erst nach Auszug des Mieters erfolgte), so kann der Vermieter vom neuen Mieter den Modernisierungszuschlag verlangen.

Zieht also beispielsweise der alte Mieter aus und werden für 8.000,00 € neue Fenster eingebaut, so ermittelt sich ein Modernisierungszuschlag von (8.000,00 € Baukosten - fiktiver Instandsetzungskosten für die alten Fenster = 7.000,00 € x 11 % : 12 Monate = ) 64,17 €. Die monatliche Miete für den neuen Mieter ermittelt sich aus der ortsüblichen Vergleichsmiete plus 10 % zuzüglich 64,17 € "Modernisierungszuschlag".

 

§ 556g BGB regelt Rechtsfolgen bei Missachtung der Mietpreisbremse. Ein Verstoß stellt keine Ordnungswidrigkeit dar, sondern begründet lediglich ein Rückforderungsanspruch des Mieters.

Der Mieter kann allerdings vom Vermieter nur dann überhöhte Miete zurückverlangen, wenn er den Verstoß gegen die Mietpreisbremse in Textform rügt.

Auf Verlangen des Mieters ist der Vermieter auskunftspflichtig, sowohl bezüglich der Miete des Vormieters, als auch bezüglich etwaiger Modernisierungsmaßnahmen.

Bei Indexmietverträgen muss bei Vertragsabschluss die nach der Mietpreisbremse geschuldete Ausgangsmiete nach § 556e Abs. 1 BGB eingehalten werden (ortsübliche Miete plus 10 %). Danach gibt es keine Besonderheiten.

Bei Staffelmietverträgen muss jede Staffel auf seine Wirksamkeit hin überprüft werden. Liegt eine Staffel im unzulässigen Bereich (d. h. sie übersteigt die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 % oder die Miete des Vormieters), so ist sie teilweise unwirksam.

Rückforderungsansprüche verjähren in der Regelverjährungsfrist von 3 Jahren (nach vollen Kalenderjahren berechnet).

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