Nach § 543 Abs. 2 BGB kann der Vermieter fristlos und nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB fristgemäß kündigen, wenn der Mieter die Miete nicht in voller Höhe zahlt und über mehrere Monate ein Rückstand von zwei Monatsmieten entsteht oder in zwei aufeinander folgenden Monaten ein Rückstand von mehr als einer Miete. Kündigt der Vermieter vorsorglich auch fristgemäß, so hilft es dem Mieter auch nicht, wenn er nachträglich den Rückstand ausgleicht, die fristgemäße Kündigung führt in der Regel zur Beendigung des Vertragsverhältnisses.

 

Sowohl die Nichtzahlung der Grundmiete, als auch der Nebenkosten können die Kündigung stützen. Häufig gerät ein Mieter in Rückstand, weil er nach einer entsprechenden Nebenkostenabrechnung, die eine Nachzahlung ausweist, vom Vermieter erhöhte Vorschüsse nicht leistet.

Nach § 560 Abs. 4 BGB kann nach Vorlage einer Nebenkostenabrechnung sowohl der Mieter als auch der Vermieter eine Anpassung der Vorschüsse verlangen.

Ergibt sich also aus der Nebenkostenabrechnung ein Guthaben, kann der Mieter verlangen, dass die Betriebskostenvorschüsse reduziert werden.

Ergibt sich aus der Abrechnung eine Nachzahlung zu Lasten des Mieters, so kann der Vermieter für die Zukunft erhöhte Vorschüsse verlangen.

Mit Urteil des Bundesgerichtshofes vom 15.05.12 hat der BGH seine bisherige Rechtsprechung verworfen, wonach für die Anpassung eine formell wirksame Abrechnung ausreicht. In der Entscheidung VIII ZR 246/11 (NJW 2012, 2186) weist der BGH darauf hin, dass erhöhte Vorschüsse nur dann geschuldet sind, wenn die Abrechnung sowohl formal als auch materiell rechtlich fehlerfrei ist.


Mit Urteil vom 18.07.12, Az.: VIII ZR 1/11, (in den Zeitschriften noch nicht veröffentlicht) stellte der Bundesgerichtshof darüber hinaus klar, dass bei Nichtzahlung von Nebenkostenvorauszahlungen eine Kündigung möglich ist, wenn oben genannte Rückstände nach § 543 Abs. 2 BGB erreicht sind, der Vermieter muss nicht erst auf Zahlung klagen.

Diese Frage war lange streitig, da § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB bestimmt, dass der Vermieter erst dann wegen Rückstände kündigen kann, die aus den §§ 558 bis 560 BGB resultieren (also aus Mieterhöhungen zur Anpassung an die ortsübliche Miete, aus Mieterhöhungen nach Modernisierung und bei Mieterhöhungen auf Grund der Bestimmungen des § 560 BGB), wenn zuvor der Rückstand durch rechtskräftiges Urteil auf eine Zahlungsklage hin bestätigt wurde und zwei weitere Monate verstrichen sind.

Damit ist nun entschieden, dass § 569 Abs. 3 BGB i.V.m. § 560 BGB („erst Zahlungsklage, dann Kündigung !“)  bei Erhöhung der Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen nicht gilt.

 

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