1. Die Vereinbarung der Umlage der Betriebskosten
2. Die Abrechnung der Betriebskosten
3. Die Einhaltung der Abrechnungsfrist durch eine formal
    wirksame Abrechnung
4. Die Einwendungen des Mieters gegen die materielle
    Begründetheit der Abrechnung
5. Der Ausschluss von Einwendungen des Mieters
6. Vorauszahlungen auf die Betriebskosten
7. Betriebskosten in der Insolvenz


1. Die Vereinbarung der Umlage der Betriebskosten

Grundsatz:

Nach § 535 Abs. 1 BGB hat der Vermieter die Betriebskosten zu tragen. Will er im Mietvertrag eine Abwälzung der Betriebskosten auf den Mieter, bedarf es einer entsprechenden Vereinbarung.

Die Umlage der Betriebskosten auf den Mieter kann

a) dadurch erfolgen, dass man die Betriebskosten im Einzelnen aufzählt oder
b) indem man auf die geltenden Vorschriften, die alle Betriebskosten enthalten, Bezug nimmt,
    mithin auf § 2 der Betriebskostenverordnung.

1.
Dem Urteil des BGH vom 21.09.11 (GE 2011,1549), das der Kollege Klasen erstritten hat, lag ein anderer Sachverhalt zu Grunde.

Der Mieter einer Altbauwohnung zahlte eine Bruttokaltmiete. Der Vermieter baute Kaltwasseruhren ein und erstellte im darauf folgenden Jahr eine verbrauchsabhängige Kaltwasserabrechnung. Aus der Bruttokaltmiete war der auf die Kaltwasserkosten entfallende Anteil zuvor herausgerechnet worden. Den sich aus der Abrechnung ergebenden Saldo zahlte der Mieter nicht, so dass die Sache vor Gericht ausgetragen wurde.

Im Mietvertrag war hier nicht ausdrücklich bestimmt, dass der Mieter die Betriebskosten zu tragen hat. Dies wird allerdings für Altbauwohnungen in Berlin seitens des Bundesgerichtshofes unterstellt. So heißt es schon in einer Entscheidung vom 21.01.04  (GE 2004, 229-231):

„Durch einen Wohnraummietvertrag, der als Miete nur einen bestimmten Betrag hier: zuzüglich Heiz- und Warmwasserkosten – vorsieht, werden im Regelfall alle umlagefähigen Betriebskosten mitabgegolten.“

Eine Weitergabe gestiegener Betriebskosten gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 3 EGBGB war im vorliegenden Fall ebenfalls nicht möglich, da entsprechende Regelungen im Mietvertrag fehlten.

Der Bundesgerichtshof gab dem Vermieter allerdings gleichwohl Recht, da bei einer solchen Konstellation nach Auffassung des BGH § 556 a BGB Anwendung findet. Danach kann der Vermieter Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach dem erfassten Verbrauch oder der erfassten Verursachung umlegen. Dies gilt auch bei einer Bruttokaltmiete. Da es für diese Vorschrift keine Übergangsregelung gibt, findet sie auch auf Mietverträge, die in der Vergangenheit abgeschlossen wurden, Anwendung.

2.
Der allgemeine Hinweis auf § 2 der Betriebskostenverordnung hilft bei der Umlage der Betriebskosten grundsätzlich für alle Betriebskostenarten, soweit sie dort genannt sind. Dies gilt also nicht für die sonstigen Betriebskosten. Soll eine Umlage von sonstigen Betriebskosten vereinbart werden, so müssen diese gesondert aufgeführt werden (BGH Urteil vom 14.02.07, GE 2007, 439).

Eine Zusammenstellung der sonstigen Betriebskosten, die auf den Mieter abgewälzt werden, finden wir im Grundeigentumheft vom Dezember 2011, S. 1597. Hier wird auch Bezug genommen auf die seit dem 01.11.11 geltende Trinkwasserverordnung. Danach können auch die Kosten für die Überprüfung nach Legionellen als sonstige Betriebskosten umgelegt werden, auch hier ist allerdings zukünftig eine gesonderte Regelung im Mietvertrag zu empfehlen.

Bei Altverträgen hilft ggf. die ergänzende Vertragsauslegung, bei Neuverträgen ist allerdings zwingend eine Vereinbarung notwendig.

3.
Mit Urteil vom 11.11.09 (GE 2010,118) hatte der Bundesgerichtshof entschieden, dass auch die Kosten der Reinigung des Öltanks umlagefähig sind, selbst dann, wenn sie nicht jährlich sondern in größeren zeitlichen Abständen wiederkehren.

Es muss sich also um periodisch wiederkehrende Kosten handeln. Periodisch heißt nicht zwingend jährlich.

Ferner darf es sich nicht um Instandhaltungs- und nicht um Verwaltungskosten handeln.

4.
Eine Ausnahme bilden hier die Geschäftsraummietverhältnisse. Auch hier kann das Verwalterhonorar durch entsprechende Regelungen im Gewerberaummietvertrag umgelegt werden (BGH Urteil vom 09.12.09, XII ZR 109/08 = NJW 2010, 671).

Mit Urteil vom 03.08.2011 (GE 2011,1301) hat BGH entschieden:

„Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Gewerberaummietvertrages, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten des Einkaufscenters zusätzlich zu den Kosten der "Verwaltung" nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des "Center-Managements" gesondert auferlegt, ist intransparent und daher unwirksam (Rn.15).“

Es fehlen Anhaltspunkte für eine wenigstens in groben Zügen mögliche Abschätzbarkeit der Kosten.

5.
Bezüglich einer konkludenten Änderung der Umlage von Nebenkosten hat der BGH seine Rechtsprechung (Dachrinnenreinigung) aufgegeben (jetzt BGH Urteil vom 27.01.10, XII ZR 22/07 = NJW 2010, 1065). Voraussetzung für eine konkludente Vertragsänderung ist nämlich ein Verhalten der Vertragspartner, mit dem sie einen entsprechenden Rechtsfolgewillen zum Ausdruck bringen. Daran fehlt es im Regelfall.

6.
Im Gewerberaumbereich ist nunmehr auch die Frage der Umlagefähigkeit von Kosten für Terrorschadenversicherung geklärt (BGH Urteil vom 13.10.10, XII ZR 129/09 = NJW 2010, 3647).

7.
Auch im Rahmen eines Gewerberaummietverhältnisses gilt das Wirtschaftlichkeitsgebot (BGH Urteil vom 13.10.10, NJW 2010, 3647). „Danach dürfen nur solche Kosten umgelegt werden, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind.“

Im Falle einer Terrorversicherung ist ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis zu berücksichtigen. Erhebliche Kosten dürfen nur dann verursacht werden, wenn konkrete Umstände vorliegen, die die Gefahr eines Gebäudeschadens durch einen terroristischen Angriff begründen. Zu den gefährdeten Gebäuden gehören deshalb insbesondere Gebäude mit Symbolcharakter, Gebäude, in denen staatliche Macht ausgeübt wird, Gebäude vor allem in Großstädten und Ballungszentren, in denen sich regelmäßig eine große Anzahl von Menschen aufhält, sowie Gebäude, die sich in unmittelbarer Nachbarschaft solcher Gebäude befinden.

Im konkreten Fall wurde dem Vermieter Recht gegeben, weil sich die Mieträume in unmittelbarer Nachbarschaft zum Statistischen Bundesamt und in der Nähe eines Fußballstadions befanden.

8.
Lediglich bei preisgebundenen Wohnraum hat man frĂĽher verlangt, dass bei der Umlagevereinbarung fĂĽr jede Betriebskostenart ein separater Vorschuss ausgewiesen wird. Mit Urteil vom 13.01.10 (BGH Urteil vom 13.01.10, GE 2010, 333) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass auch dies nicht notwendig sei. Es reicht auch bei preisgebundenen Wohnraum aus, wenn man aus der Vereinbarung entnehmen kann, welche Betriebskosten der Mieter zu tragen hat und ein einheitlicher Vorschussbetrag hierfĂĽr ausgewiesen ist.


2. Die Abrechnung der Betriebskosten

Die Frage, wie eine Betriebskostenabrechnung auszusehen hat, ist im Grundsatz geklärt.

Sie muss

1. eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten,
2. die Angabe und Erläuterung der zu Grunde liegenden Verteilerschlüssel,
3. die Berechnung des Anteils des Mieters,
4. den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters

enthalten.

1.
Den ersten Fehler bei der Betriebskostenabrechnung kann man im Adressfeld machen.

Abrechnung an einen von mehreren Mietern, BGH vom 28.04.2010 GE 2010, 760, mit der Folge, dass nur dieser fĂĽr die Nachforderung haftet

2.
Die Abrechnung muss grundsätzlich für ein Jahr erfolgen, nicht zwingend für das Kalenderjahr.
Entspricht der Abrechnungszeitraum nicht dem Kalenderjahr, so kann man ausnahmsweise eine Vereinbarung treffen, dass für eine Abrechnung ein längerer Zeitraum als ein Jahr zu Grunde gelegt wird (Urteil des BGH vom 27.07.11, GE 2011, 1153).

3.
Die Abrechnung muss nachvollziehbar sein, sie darf keine formellen Fehler aufweisen. Ein formeller Fehler liegt jeweils vor, wenn die vier Mindestanforderungen nicht erfĂĽllt sind, beispielsweise, wenn die Gesamtkosten nicht angegeben wurden.

Die Gesamtkosten sind immer auszuweisen, bei folgenden Positionen ist besondere Vorsicht geboten:
Vollwartungsvertrag
Hausmeisterkosten, BGH GE 2007, 438
unterschiedliche Wirtschaftseinheiten.

Bei den Hausmeisterkosten kann man das Problem umgehen, wenn man zwei separate Verträge für die umlagefähigen und nicht umlagefähigen Hausmeistertätigkeiten abschließt (BGH GE 2010, 333).

Werden bereits vom Leistungserbringer getrennte Rechnungen erstellt, z.B. für umlagefähige und nicht umlagefähige Hauswartstätigkeiten, bedarf es von vornherein keiner Aufteilung. Es genügt die Angabe der umlagefähigen Beträge. Das Problem der Gesamtkosten stellt sich hier nicht (BGH, GE 2010, 333).

Das Problem der Angabe der Gesamtkosten ergibt sich übrigens auch dann, wenn beispielsweise Wasserkosten, die auf eine größere Wirtschaftseinheit entfallen, in einem internen Rechenschritt auf eine konkrete kleinere Wirtschaftseinheit heruntergerechnet werden. Auch hier müssen die Gesamtkosten angegeben werden.

4.
Diskutiert wird derzeit die Zusammenfassung mehrerer Betriebskostenarten.

„Die Zusammenfassung von Haft- und Sachpflichtversicherung ist zulässig.“ (BGH DWW 2009, 384)

„Frisch- und Abwasser dürfen in einer Position abgerechnet werden.“ (BGH GE 2009, 1469)

Auch die Zusammenfassung von Heizungs- und Hausstrom als Allgemeinstrom wird nicht als problematisch angesehen (BGH GE 2010, 1191).

„Unzulässig ist allerdings die Zusammenfassung von Kostenarten, zwischen denen kein enger Zusammenhang besteht, z.B.

- Wasserversorgung und Strom,
- StraĂźenreinigung und MĂĽllbeseitigung,
- Hausmeister, Gebäudereinigung und Gartenpflege.“
  (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 11. Auflage, 2009, Rn. 3243).

5.
Bei den formalen Voraussetzungen für die Abrechnung gibt es regelmäßig Probleme bei der Angabe und Erläuterung des zu Grunde gelegten Kostenverteilerschlüssels.

Mit Urteil vom 19.11.08 (GE 2009, 189) hat der Bundesgerichtshof entschieden:

„Allgemein verständliche Verteilungsmaßstäbe bedürfen keiner Erläuterung.“

Dies gilt insbesondere auch dann, wenn sich der Verteilungsschlüssel ändert, z.B. bei Veränderung der Flächenwerte (BGH GE 2008, 855).


In der Entscheidung vom 15.09.10 hat der Bundesgerichtshof (GE 2010, 1534) eine Betriebskostenabrechnung für wirksam erachtet, bei der Betriebskosten nach Personen umgelegt wurden. Ins Verhältnis gesetzt wurden bei der Position Kaltwasser

Gesamtbetrag “1.753,15 €“ : Gesamteinheiten “20,39 Personen“
= Betrag/Einheit “85,98“ x Ihre Einheiten “2,00“ = Ihre Kosten “171,96 €“.

Wie der Vermieter zu der Überzeugung gelangt ist, dass die Betriebskosten auf 20,39 Personen zu verteilen sind, ergibt sich aus dem BGH Urteil nicht. Der BGH meinte allerdings, dies wäre keine Frage der formellen Wirksamkeit der Abrechnung, sondern eine Frage der materiellen Richtigkeit. Der Rechtsstreit wurde an das Landgericht zurückverwiesen.


3. Die Einhaltung der Abrechnungsfrist durch eine   
    formal wirksame Abrechnung

1.
Der Vermieter von Wohnraum muss innerhalb einer Frist von einem Jahr nach Ablauf der Abrechnungsperiode die Betriebskosten abrechnen, ansonsten ist er mit Nachforderungen ausgeschlossen.

2.
Die Frist des § 556 Abs. 3 BGB gilt nicht für Geschäftsraummietverhältnisse (BGH Urteil vom 10.11.10, XII ZR 124/09 = NJW 2011, 445).
Gleichwohl muss auch der Gewerberaummieter damit rechnen, auf Rechnungslegung verklagt zu werden, nach Ablauf eines Jahres (angemessene Frist bedeutet ein Jahr = BGH Urteil vom 27.01.10 = NJW 2010, 1065).

3.
Grundsätzlich gilt nach § 556, dass der Vermieter mit Nachforderungen ausgeschlossen ist, wenn bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist keine formell wirksame Abrechnung vorliegt. Von diesem Grundsatz gibt es wiederum Ausnahmen:

Wurden die Voraussetzungen nicht in voller Höhe geleistet, so können diese auch noch nach einer formal unwirksamen Abrechnung herausverlangt werden.

Beispiel:

Der Mieter schuldet einen Betriebskostenvorschuss von 100,00 €, im Jahr 1.200,00 €. Er leistet allerdings nur für 10 Monate insgesamt 1.000,00 €. Die Abrechnung ergibt eine Nachforderung von 500,00 €. Die Abrechnung ist insgesamt formal unwirksam. Der Vermieter kann die 500,00 € nicht verlangen, allerdings die 200,00 € fehlenden Vorauszahlungen. Insoweit gilt § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht.

Der Vermieter erstellt eine formal unwirksame Abrechnung, dies ist allerdings fĂĽr den Mieter augenscheinlich.

Mit Urteil vom 30.03.11 (GE 2011,814) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Mieter bei Erstellung einer formal unwirksamen Abrechnung gleichwohl zahlen muss, wenn der Fehler dem Mieter „auf den ersten Blick erkennbar ist.“

Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter SollvorschĂĽsse in die Abrechnung eingestellt.

Schon mit Urteil vom 23.09.09 (GE 2009, 1489) hatte der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Abrechnungen nach Sollvorschüssen die formelle Wirksamkeit der Abrechnung selbst nicht gefährdet.

Die Frage, ob die Vorauszahlungen richtig berĂĽcksichtigt sind, ist vielmehr eine Frage der materiellen Richtigkeit der Abrechnung.

Im vorliegenden Fall bestand nun das Problem, dass Sollvorschüsse in Höhe von 2.640,96 € zu Gunsten des Mieters berücksichtigt wurden. Der Mieter hatte auch tatsächlich zwölf Mal den Vorschuss gezahlt, allerdings einen geringeren Vorschuss in Höhe von jährlich 1.895,75 €. Der Bundesgerichtshof wies darauf hin, dass in diesem konkreten Fall für den Mieter augenscheinlich gewesen sei, dass sich hier der Vermieter schlichtweg verrechnet habe. Dann darf er sich allerdings nach Treu und Glauben darauf nicht berufen.


4.
BGH  vom 11.08.2010 (Grundeigentum 2010, 1261-1262)

  "1. Bedarf eine Betriebskostenabrechnung einer Erläuterung, damit sie nachvollzogen werden kann und somit den an sie zu stellenden Mindestanforderungen genügt, sind auch Erläuterungen zu berücksichtigen, die der Vermieter dem Mieter außerhalb der Abrechnung - vor Ablauf der Abrechnungsfrist - erteilt hat, zum Beispiel im Mietvertrag, in einer vorausgegangenen Abrechnung oder auf Nachfrage des Mieters (Rn.18)."

„In der Abrechnung der Klägerin ist der Gesamtbetrag der Grundsteuer - 44.347,88 € - angegeben; lediglich der Rechenschritt, mit dem die Klägerin den auf die Mietwohnungen entfallenden Betrag ermittelt hat, erschließt sich aus der Abrechnung selbst nicht. Anders als das Berufungsgericht offenbar meint, sind jedoch auch Erläuterungen zu berücksichtigen, die der Vermieter dem Mieter außerhalb der Abrechnung mitgeteilt hat, zum Beispiel im Mietvertrag, anlässlich einer vorangegangenen Abrechnung oder auf eine Nachfrage des Mieters hin; dies muss lediglich vor Ablauf der Abrechnungsfrist geschehen.“


4. Die Einwendungen des Mieters gegen die materielle
    Begründetheit der Abrechnung

1.
Zunächst ist entschieden, dass der Abrechnungssaldo erst dann fällig wird, wenn dem Mieter die Möglichkeit eingeräumt wurde, in die Kostenbelege Einsicht zu nehmen. Andererseits kann der Mieter gar keine erheblichen Einwendungen erheben, wenn er in die Kostenbelege nicht Einsicht genommen hat, es sei denn, es geht nicht um materielle Einwendungen, sondern um formelle Einwendungen.

2.
Für die Heizkostenabrechnung hat das Landgericht Berlin entschieden, dass eine Fälligkeit des Heizkostensaldos erst dann besteht, wenn
„der Umrechnungsfaktor für die von Einheitsskalen abgelesenen Wärmeverbrauchswerte unter Hinweis auf DIN EN 834, 835 ausgewiesen sind. Dies gilt jedenfalls dann, wenn diese Umrechnungsfaktoren sich aus den Abrechnungsunterlagen nicht ergeben und auch bei Belegeinsicht keine weiteren Erkenntnismöglichkeiten vorliegen.“ (GE 2008, 673)

3.
BGH Urteil vom 06.07.2011 (GE 2011, 1225-1226)

"1. Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter (Rn.16).

2. Mit der Behauptung, ein Kostenansatz in der Betriebskostenabrechnung des Vermieters übersteige den insoweit überregional ermittelten durchschnittlichen Kostenansatz für Wohnungen vergleichbarer Größe, genügt der Mieter seiner Darlegungslast nicht (Rn.18)."

Der Mieter hatte behauptet, die Müllentsorgungsgebühren seien überhöht, der Mieter verwies insoweit auf den vom Deutschen Mieterbund e.V. herausgegebenen Betriebskostenspiegel für Deutschland. Dieser wies für seine Wohnung einen vergleichbaren Müllbetrag von 185 € aus, der Vermieter verlangte pro Jahr 525, €.


4.
BGH Urteil vom 13.10.2010 (GE 2011, 11225b)

"1. Bei der Betriebskostenabrechnung für eine Wohnung in einem gemischt genutzten Gebäudekomplex gehört die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung selbst dann nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wird und deshalb ein solcher Vorwegabzug geboten ist.

2. Ein formeller Fehler führt nur dann zur Unwirksamkeit der Abrechnung insgesamt, wenn er sich durchgängig durch die gesamte Abrechnung zieht. Betrifft ein solcher Fehler nur einzelne Kostenpositionen (hier: Grundsteuer), bleibt die Abrechnung im Übrigen unberührt, wenn die jeweiligen Einzelpositionen unschwer herausgerechnet werden können (Rn.14).

3. Ein Vorwegabzug der Betriebskosten gewerblicher Nutzung ist aus Billigkeitsgründen erforderlich, wenn die Gewerbenutzung bei der Abrechnung nach dem Flächenmaßstab, also pro Quadratmeter Fläche, zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnungsmieter führt (Festhaltung BGH, 8. März 2006,VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419.). Darauf, ob zur Abrechnungseinheit nur einzelne gewerbliche Nutzer gehören oder der gewerblich genutzte Flächenanteil - wie hier - überwiegt, kommt es nicht an, da die Kosten pro Quadratmeter maßgeblich sind. Dafür, dass durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten entstehen, die einen Vorwegabzug erforderlich machen, trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast (Festhaltung BGH, 25. Oktober 2006, VIII ZR 251/05, NJW 2007, 211). Der Umstand, dass der gewerblich genutzte Flächenanteil überwiegt, rechtfertigt keine Umkehr der Darlegungs- und Beweislast zu Lasten des Vermieters (Rn.21)(Rn.22)."

Diese Entscheidung macht deutlich, dass bei Vornahme eines Vorwegabzuges die Gefahr besteht, dass die Gesamtkosten nicht angegeben werden, so dass entsprechend des Leitsatzes zu 2. die Abrechnung der betreffenden Betriebskostenart formal unwirksam ist. Verzichtet der Vermieter ganz auf einen erforderlichen Vorwegabzug so führt dies nur dazu, dass die insgesamt formale wirksame Abrechnung durch das Gericht teilweise auf das zulässige Maß beschränkt wird.


5.
Immer noch besteht das Problem, dass der Mieter auch im Rahmen der Betriebskostenabrechnung einwendet, dass seine Miete ja gemindert sei und dementsprechend auch die Vorauszahlungen.

Urteil des BGH vom 13.04.11 (GE 2011, 749)

„Die Minderung wird von der Bruttomiete berechnet.“

Zahlt ein zur Minderung berechtigter Mieter, so stellt sich die Frage, ob der Zahlbetrag auf die Nettokaltmiete oder den Nebenkostenvorschuss angerechnet und verbucht wird.

In der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 13.04.11 war es einfach, da der Mieter die Miete nicht um einen bestimmten Prozentsatz gemindert hatte, sondern um einen festen Betrag. Hier konnte nach Auffassung des BGH leicht ein Ergebnis ermittelt werden, indem man abwartete, bis die Betriebskostenabrechnung vorlag. Dann wurde in einem zweiten Schritt auf der einen Seite kalkuliert, welche Nettokaltmiete und Betriebskosten geschuldet waren und der Minderungsbetrag abgezogen und auf der anderen die Zahlungen gegenĂĽbergestellt.

Im Regelfall minderte der Mieter jedoch nicht um einen konkreten Betrag, sondern um einen Prozentsatz. Übersteigt dieser die Nettokaltmiete nicht, so empfiehlt es sich, hier grundsätzlich die gezahlten Beträge voll auf die Nebenkosten anzurechnen, um das Problem der Minderung aus der Betriebskostenabrechnung herauszuhalten.


6.
BGH  Urteil vom 12.05.2010 (GE 2010, 901-902)

„Materiell-rechtliche Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung (hier: fehlende Umlagefähigkeit der Grundsteuer) muss der Mieter dem Vermieter auch dann innerhalb eines Jahres (erneut) mitteilen, wenn er sie bereits gegenüber einer früheren Abrechnung erhoben hatte.“ (Rn.14)(Rn.16)(Rn.20)

 


5. Der Ausschluss von Einwendungen des Mieters

1.
Auch der Mieter muss eine Frist wahren, er muss nämlich innerhalb von einem Jahr nach Zustellung der Nebenkostenabrechnung Einwendungen vorbringen. Die Einwendungen müssen konkret sein, allgemeine Einwendungen helfen nicht weiter.

2.
Versendet der Mieter seine Einwendungen mit der Post und geht das Schreiben beim Vermieter nicht zu, so ist er auch dann mit Einwendungen ausgeschlossen. Spiegelbildlich gilt das gleiche beim Vermieter bei Zugang der Betriebskostenabrechnung (BGH, Urteil vom 21.01.09, GE 2009, 509).

3.
Belegeinsicht, keine Übersendung bei preisfreien Wohnraum, aber Verpflichtung dazu bei preisgebundenen Wohnraum, § 29 Abs.2 NMV.

4.
Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 18.05.11 (GE 2011, 949)
Hier hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass selbst dann auf eine Nebenkostenabrechnung Nachzahlungen zu leisten sind, wenn es bezĂĽglich der abgerechneten Betriebskosten

a) es an einer Umlagevereinbarung fehlt,
b) eine Pauschale vereinbart wurde,
c) die Nebenkostenvorauszahlungen falsch angegeben worden sind.

Keine Einwendungen sollen dann nötig sein, wenn es insgesamt an einer Umlagevereinbarung fehlt (Schmid ZMR 2011, 349), diese Frage wurde jedoch noch nicht gerichtlich geklärt.

 

6. Vorauszahlungen

1.
Anpassung der Vorauszahlungen BGB § 560 Abs.4 in angemessene Höhe

Voraussetzung ist eine formel nicht materielle richtige Abrechnung.

2.
BGH  vom 28.09.2011(GE 2011, 1547-1549)

" Die letzte Betriebskostenabrechnung ist Grundlage für eine Anpassung der Vorauszahlungen, hindert aber nicht die Berücksichtigung anderer - bereits eingetretener oder noch eintretender - Umstände, von denen die im laufenden Jahr entstehenden Kosten voraussichtlich beeinflusst werden. Es ist jedoch kein Raum für einen "abstrakten" Sicherheitszuschlag in Höhe von 10 % auf die zuletzt abgerechneten Betriebskosten (Rn.15)(Rn.22)(Rn.25)."

Will der Vermieter eine Anhebung der Vorauszahlung, so kann er mehr als 1/12 pro Monat der Kosten des abgerechneten Zeitraumes nur dann verlangen, wenn es ganz konkrete Anhaltspunkte fĂĽr eine Kostensteigerung gibt.


7. Betriebskosten in der Insolvenz

BGH vom 13.04.2011 (Grundeigentum 2011, 684-686)

„In der Insolvenz des Mieters ist die einen Abrechnungszeitraum vor Insolvenzeröffnung betreffende Betriebskostennachforderung des Vermieters auch dann (einfache) Insolvenzforderung, wenn der Vermieter erst nach der Insolvenzeröffnung oder nach dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO abgerechnet hat.“

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